Qu’est-ce que l’indivision forcée ?

Le régime d’indivision en droit de la propriété est le régime qui régit une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes appelées copropriétaires ou copropriétaires exercent un droit de propriété sur le même bien meuble ou immeuble. À cette fin, ils jouissent ensemble des mêmes droits et assument les mêmes responsabilités.

Sous le régime d’indivision, créé par Napoléon, chaque actionnaire possède une part de la propriété d’une chose, sans que cette fraction du droit de propriété ne soit matériellement désignée ou identifiée, ni individualisée. En un sens, il s’agit d’une partie abstraite.

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En droit de la propriété, outre la copropriété des bâtiments construits, le régime d’indivision est une autre forme de propriété collective. Contrairement au premier (la copropriété), le second (indivision) ne permet pas aux propriétaires d’obtenir un droit exclusif sur une partie distincte de la propriété.

Le régime d’indivision est régi par les articles 815 et suivants du Code civil.

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Régime indivis : Qu’est-ce que la masse indivise ? 

La masse indivise est constituée de tous les biens qui existent le jour de l’indivision. Il est régi par le régime de l’indivision en droit de la propriété.

Les éléments de la masse indivise

La masse indivise comporte deux composantes :

L’atout de la masse indivise :

Il comprend tous les actifs existants au point de départ de l’indivision. Les actifs de cette masse indivise sont susceptibles d’être modifiés en cas de vente ou de profit.

Le passif de la masse indivise :

Les passifs de la succession indivise sont constitués de dettes ainsi que de dépenses relatives à la propriété indivise.

La détermination des passifs de la masse indivise permet également d’identifier les débiteurs ainsi que les créanciers. Par conséquent, il est important de séparer les passifs de la masse indivise de ceux de l’actionnaire indivis, dont le paiement est la seule responsabilité de ce dernier et ne peut jamais être déduit de la propriété collective indivise, à moins que la division ne soit achevée.

Ces dettes seront endossées par chaque propriétaire (appelé les copropriétaires) jusqu’à concurrence de leur part.

Régime d’indivision : le caractère évolutif de la masse indivise

Le contenu du la masse indivise peut changer au fil du temps, selon les opérations transactionnelles qui seront effectuées par les propriétaires indivis, ou selon la nature et le but du bien indivis lui-même.

Ainsi, les fruits ou les avantages résultant de l’exploitation du bien peuvent être ajoutés à la masse indivise. Tout comme son enrichissement, le bien indivis dans son ensemble peut être modifié si les copropriétaires ont décidé d’en vendre un élément. Dans ce dernier cas, la somme obtenue de la cession reste dans le même régime d’indivision.

Quels sont les droits des copropriétaires ?

En tant que propriétaire d’un lot quantifiable mais non identifié, chaque membre indivis possède, collectivement, à la fois :

• Usus (utilisation et jouissance de biens indivis),
• Fructus (bénéfices tirés du bien indivis, jusqu’à concurrence de sa part). La date limite pour sa plainte est de cinq ans (délai de cinq ans)
• Ainsi que les abus qui suivent une réglementation très stricte.

Ces droits obéissent à des limitations telles que le respect des droits d’autrui (copropriétaires et tiers), la préservation de la propriété, l’accord d’indivision, etc.

Régime de propriété indivise : Jusqu’à quand dure la loi sur la propriété indivise ?

La propriété indivise est, dans la plupart des cas, une situation juridique qui a une durée de vie temporaire. Il est maintenu jusqu’à ce que le patrimoine indivis soit partagé.

Quand et comment se déroule la division du bien patrimonial indivis ?

L’article 815 du Code civil, chapitre VII du régime d’indivision, prévoit que « (…) le partage peut toujours être provoqué, sauf s’il a été suspendu par jugement ou accord ».

Deux cas peuvent alors se présenter :

• La division de la propriété indivise résultant du vote unanime des copropriétaires, c’est-à-dire d’un partage à l’amiable.
• Le partage du patrimoine indivis suite à la saisine du tribunal de première instance, il s’agit alors d’un partage contentieux. Contrairement au premier cas (partage à l’amiable), ce mode de partage est plus difficile et fait l’objet d’un débat.

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Est-il possible que la situation liée au droit de la propriété indivise soit éternelle ?

En général, l’indivision est temporaire puisqu’il subsiste jusqu’à ce que le bien soit divisé.

Toutefois, la réponse est positive. En effet, dans certains cas, le partage est impossible, de sorte que l’indivision est vouée à devenir une situation immuable. Par exemple, pour un bâtiment initialement indivis, lorsqu’il est divisé, il sera difficile, voire impossible, de procéder à la distribution des parties communes de celui-ci ou des clôtures attenantes qui l’entourent. Par conséquent, la situation d’indivision est forcée de se poursuivre, c’est donc un cas appelé indivision forcée.

Quels sont les types d’opérations qui peuvent être effectuées sur la propriété indivise ?

Selon le type de transaction, il existe une modalité procédurale spécifique pour prendre des décisions dans le cadre du régime d’indivision en droit de la propriété.

Avant la loi n°2006-728 sur la réforme des successions du 23 juin 2006, le les règles concernant les opérations administratives et d’élimination étaient très strictes. Alors que ceux concernant les lois de conservation étaient plus flexibles.

En effet, la loi de 1976 autorisait les actes conservatoires à la décision d’un seul copropriétaire. Contrairement à d’autres opérations (administration et cession) qui nécessitaient l’accord de tous les copropriétaires.

Actes de conservation

La jurisprudence a défini les actes conservatoires comme « des actes matériels ou juridiques ayant pour but de protéger la propriété indivise d’un péril imminent sans compromettre sérieusement les droits des copropriétaires » (3e chambre civile, 25 janvier 1983 et 9 octobre 1996).

En termes plus simples, il s’agit d’actions tendant à préserver le patrimoine indivis ainsi que tous les droits connexes, tels que l’avis de paiement du loyer pour le locataire récalcitrant (3e chambre civile, 31 octobre 2007), renvoi devant les tribunaux pour la réclamation du droit de propriété sur un bien indivis (3e chambre civile, 19 juin 2002), la réparation du bâtiment, l’apposition de scellés, la souscription d’une police d’assurance incendie, la déclaration de perte, etc.

En ce qui concerne les modalités liées à la prise d’un acte de conservation, l’article 815-2 du Code civil autorise une décision unilatérale d’un indivisaire, mais qui liera tous les membres indivis. En effet, selon cette loi, « tout copropriétaire peut prendre les mesures nécessaires pour la conservation des biens indivis même s’ils ne présentent pas un caractère d’urgence ».

Actes administratifs

En langage courant, il s’agit des actes d’une gestion quotidienne de l’exploitation du bien en vue de le rendre prospère ou de préserver sa valeur.

L’article 815-3 du Code civil organise le nombre de voix requis pour la prise d’actes administratifs. Elle prévoit que « le ou les copropriétaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité : 1° Effectuer des actes administratifs relatifs à des biens indivis (…) ». En dehors de cette majorité des deux tiers, les indiviseurs doivent impérativement notifier les autres indiviseurs sous peine d’inapplicabilité.

Cette formalité décisionnelle est également requise pour certains actes tels que :

• Attribution à un ou plusieurs des cotitulaires ou à un tiers du mandat général d’administration
• Vente de meubles indivis aux fins de l’acquittement de toutes les dettes et dépenses de l’indivision
• Conclusion et renouvellement des baux.

Décisions relatives aux baux relatifs à un bâtiment destiné à des fins agricoles, commerciales, industrielles ou les fins artisanales font exception à cette majorité des deux tiers, car elles sont prises à l’unanimité.

Outre les dispositions relatives aux baux, la règle est que le silence des copropriétaires vaut la peine d’être accepté. Ainsi, s’ils ne donnent aucun avis sur les autres actions susmentionnées, leurs consentements sont présumés acquis (article 815-3 du Code civil), sauf dans le cas d’un mandat conventionnel d’un tiers. Dans le premier cas, il s’agit alors d’un mandat administratif tacite.

Dans le cas d’un mandat administratif général, ces mandats donnent lieu à une rémunération de l’intéressé, qu’il soit un tiers ou un actionnaire indivis, que la volonté ait été expresse ou tacite.

Toutes les opérations menées pour le compte de l’indivision et qui ont été régulières, constantes et renouvelées, sont décrites comme un mandat général d’administration ; ainsi, en opposition aux actes qui ont été dispersés dans le temps, de façon périodique et peu fréquente.

Actes de disposition

Ne faisant pas partie de la gestion normale des biens indivis, il s’agit d’actes exceptionnels qui peuvent avoir de graves répercussions sur les droits des autres membres indivis. A titre d’illustration, on peut citer ici les ventes, la constitution d’une hypothèque, les baux commerciaux, etc.

Selon l’article 815-3 du Code civil, « le consentement de tous les copropriétaires est requis pour accomplir tout acte qui n’est pas lié à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition ». En effet, l’unanimité est une exigence légale dans ce cas.

Les règles du jeu en cas de vente d’un quota

La loi prévoit que « nul ne peut être contraint de rester indivis ». Sur le par contre, un indivisaire ne peut obliger les autres propriétaires à vendre le bien commun. Il n’a donc que le droit de transférer sa part. En cas de vente, les autres copropriétaires ont un droit de préemption, c’est-à-dire qu’ils seront priorisés par rapport aux autres acheteurs.

Ce droit de premier refus s’étend sur un mois à compter de la notification de l’actionnaire souhaitant vendre son action. Il est important de noter que cette notification se fait par l’intermédiaire d’un huissier de justice et qu’elle est obligatoire. En retour, l’intéressé lui envoie également sa réponse par l’exploit d’huissier de justice.

Régime indivis : quelles sont les circonstances qui causent l’indivision ?

Les circonstances traditionnelles causant l’indivision

Les cas les plus courants ayant conduit à la codification du droit des biens en matière d’indivision sont le décès et le divorce. Nous parlons ici, bien sûr. sur la copropriété et l’indivision post-communautaire.

En effet, l’indivision résulte le plus souvent de situations imprévues et involontaires telles que le décès d’un ascendant, le fait de ne pas avoir eu le temps de rédiger un testament divisant ses biens et laissant ainsi ses héritiers en propriété indivise. Dans ce cas, l’acquisition du droit de propriété exclusif par un titulaire de droits sera possible en cas de rachat de toutes les actions des autres propriétaires indivis.

En ce qui concerne l’indivision post-communautaire, ce sont les mariages qui n’ont pas de contrat de mariage et dont le régime patrimonial relève alors de la communauté de biens qui sont involontairement placés sous le joug de ce régime de droit des biens indivis.

Division conventionnelle

Alors que certains sont tombés dans la situation juridique d’indivision par défaut, d’autres y sont entrés volontairement. En raison de circonstances particulières, de nombreuses personnes choisissent ce régime juridique de propriété collective régi par le droit de la propriété.

Afin de faciliter la cogestion du bien commun, il leur est possible d’établir un accord d’indivision qui détaille tous les termes entourant l’indivision.

Un accord ainsi autorisé par la loi, notamment par les articles 815-1 et 1873-1 du Code civil sur le régime d’indivision, permet une meilleure organisation de l’indivision.

En effet, aux termes de ces articles, il est indiqué que : « Les détenteurs indivis peuvent conclure des accords relatifs à l’exercice de leurs droits indivis » (article 815-1) « Ceux qui ont des droits d’exercice sur des biens indivis, en tant que propriétaires, propriétaires nus ou usufruitiers » peuvent conclure des accords relatifs à l’exercice de ces droits (article 1873-1).

Ce un accord d’indivision fixe les règles à suivre, notamment en ce qui concerne la durée de l’indivision, l’exercice des droits de chacun, la détermination de l’indemnité d’occupation, la répartition des dépenses, etc.

Il peut également prévoir la nomination d’un responsable ou non. Dans le cas où les copropriétaires décident de confier le bien indivis à un gestionnaire, ils doivent établir un contrat suivant un formulaire strict, c’est-à-dire un accord écrit prévoyant sa durée. Un formalisme de solennité doit être observé sous peine de nullité de l’acte.

Ainsi, la loi française exige que la procédure d’enregistrement foncier soit suivie.

Quels sont les véritables enjeux du régime d’indivision en droit de la propriété ?

Le problème du consentement dans le régime de l’indivision en droit de la propriété

Que faire en cas de litige ?

Très souvent, le régime d’indivision est une situation que les indiviseurs ne choisissent pas, mais souffrent. L’obtention régulière du consentement présente une certaine difficulté et l’unanimité des consentements est rarement atteinte.

En conséquence, à moins d’être résolu par un accord d’indivision concernant le régime de la propriété indivise en droit de la propriété ou par les copropriétaires eux-mêmes, tout blocage survenu dans la gestion de la masse indivise peut être traduit devant le tribunal de première instance.

Par exemple, si les propriétaires détenant plus de la majorité qualifiée des droits indivis (plus des deux tiers) veulent vendre, mais que les autres propriétaires indivis s’y opposent, ils peuvent s’adresser au tribunal pour autoriser la vente aux enchères. C’est le tribunal qui décidera en dernier ressort.

Dans la même perspective, selon l’article 815-5 du Code civil, en cas de blocage de la part d’un actionnaire indivis qui met en péril l’intérêt commun, « un indivisaire peut être autorisé par la justice à accomplir seul un acte pour lequel le consentement d’un copropriétaire serait nécessaire ».

Ainsi, on observe un rôle primordial qui est joué par l’organe judiciaire intervenant dans les situations où l’un des indiviseurs est incapable de manifester sa volonté.

Reprenant l’article 219 relatif aux dispositions relatives à l’impossibilité pour l’un des époux de manifester sa volonté, l’article 815-4 du Code civil prévoit, en ce qui concerne le régime du droit des biens indivis, que « Si l’un des partenaires indivis est incapable de manifester son volonté », un autre peut alors obtenir l’autorisation des tribunaux pour le représenter de manière générale ou pour certains actes spécifiques, les conditions et l’étendue de cette représentation sont fixées par le juge.

En l’absence d’autorité légale, de mandat ou d’autorisation de la justice, les actes accomplis par un indivisaire en représentation d’un autre ont alors des effets à l’égard de ce dernier en suivant les règles de la gestion d’entreprise.

Cette représentation par autorisation judiciaire facilite ainsi les actes de gestion de l’exploitation du bien indivis dans le cas d’un actionnaire éloigné, empêché, aliéné ou mineur. Cette autorisation judiciaire peut être obtenue à la suite d’un renvoi devant le tribunal de première instance siégeant en formation collégiale.

Y a-t-il des points positifs dans le régime d’indivision en droit de la propriété ?

Outre les difficultés liées à l’indivision que nous avons évoquées un peu plus tôt, notamment celles concernant la gestion et le partage régis par le droit de la propriété, il reste représente certains avantages.

Selon J. Patarin, l’indivision est « le degré minimum d’union et d’organisation des intérêts que l’on peut concevoir », même après certains événements assez soudains et accidentels.

En outre, à En l’absence de fonds suffisants pour la réalisation d’un projet, dans le cadre de la cohabitation ou du Pacte de solidarité civile (Pacs), l’achat collectif d’un bien immobilier sous l’égide du statut d’indivision devient très intéressant et assez simple possibilité.

En effet, au début, l’indivision, ne nécessitant pas une procédure très compliquée à mettre en oeuvre, constitue une option concevable et même tout à fait favorable. Ainsi, sans procéder à un partage matériel du bien, chaque actionnaire peut bénéficier des bénéfices proportionnels à sa contribution initiale.

Un autre point positif d’indivision le droit de la propriété est qu’il peut également être transformé en société civile immobilière (SCI), un régime juridique régi par le droit des sociétés. La création d’une structure et l’apport en nature du bien permettent la transformation de l’indivision en SCI avec un régime fiscal plutôt favorable…